一、项目基本情况
**、服务地址：辽中区滨水城滨水路**号。
**、服务面积：办公楼建筑面积**平方米，地上**层，地下**层，内设办公室、会议室、食堂、设备间、一楼停车场等及四个外派法庭（茨榆坨法庭、刘二堡法庭、朱家房法庭、满都户法庭）。
**、服务事项：
（**）物业服务管理与综合服务；
（**）设施、设备运行、维修及维护；
（**）楼内、外清理、保洁、外派法庭全楼及院内外卫生；
（**）**小时监控工作；
（**）采购人交办的临时性工作。
二、人员岗位配置及要求（**人）
（一）项目管理与综合服务人员（**人）
**、项目经理（**人）
人员要求：负责与采购人沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作。大专以上学历（上岗前核验相关证明材料），五年以上物业管理经验，持有全国物业管理企业经理岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。
**、经理助理（**人）
人员要求：配合项目经理工作，及会议服务。
(二)设施设备运行维护人员（**人）
人员要求：男性，政治品德良好、责任心强；掌握强电专业知识，能胜任相关专业的各种工作，熟练操作和维护各种设备，须持有电工证、电梯管理员证、建（构）筑物消防员或消防设施操作员职业资格证书（证书均上岗前核验）。
（三）楼内外清理保洁工作（**人）
人员要求：保洁人员五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识。
（四）**小时监控工作（**人）
人员要求：责任心强，五官端正，气质端庄。
三、服务内容及要求
（一）项目管理与综合服务
（**）各项服务文明、规范、准时。
（**）维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
（**）物业管理员工统一着装(服装由物业公司提供)，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
（二）设施设备运行维护
职责范围：
保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。
（**）配电室**小时的维护、监控与管理工作。
（**）大楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。
（**）水源热泵机组、泵房、给排水系统**小时的监护运行保养维修及节能控制等工作。
（**）生活用水设备维护与管理工作。
（**）消防设备运行监控系统的维护管理工作。
（**）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修。
（**）各种安防系统及楼体、庭院的亮化工程维护与管理工作。
（**）一楼消防控制室需**小时安排值班人员发现事故及时处理，并汇报采购人。
（**）夜间巡逻。
（**）突发事故处理。
管理标准：
（**）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
（**）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。
（**）配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员，严格执行操作规程。
（**）设备良好，运行正常，无管理责任事故。
（**）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（**）消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。
（**）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
（**）无火灾及安全隐患。
（**）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（**）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。
（**）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（**）中央空调系统运行正常，无严重滴漏水现象。
（**）制订故障应急处理方案。
（**）遇到问题及时与采购人取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保安全。
（**）巡逻检查的员工必须佩带工牌，按规定的巡逻路线巡逻，并严禁单人巡逻。
（**）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情， 应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购人领导到达现场之前不能离开。
（**）巡逻检查人员必须熟悉楼内巡逻区各类设备、物品放置， 如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施。
（**）检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录。
（**）夜间巡逻应注意检查声音、味道、温度等安全隐患。注意周界可疑迹象，及时发现并控制非法侵入人员，并向采购人领导进行报告。观察办公室等是否有房门未锁，且房间无人情况，及时上报采购人应急处理。
（**）出现事故迅速果断制止火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、纠纷等突发事件；同时尽快向上级领导报告。
（**）参与事故处理的保安在事件处理后立即填写重大事故报告，于 ** 小时内以书面形式递交采购人，详述事故发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。
（**）参与事件处理的秩序维护部门应在事件处理完毕后如实总结，找出事故发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
（三）楼内外清理保洁
职责范围：
**、法院全楼、园区及宿舍卫生和四个外派法庭卫生（包括办公室、老干部活动室、楼层、楼道、电梯、洗手间(包括墙面)、活动室、会议室、车库、庭院、台阶、门卫等公共场所的卫生、物品清洁；
**、门窗玻璃的保洁(玻璃幕墙除外)；
**、负责会议室、门前、大厅、庭院和花草树木的管理及垃圾清运、冬季除雪等工作；四个派出法庭全楼保洁和安检厅的卫生清扫保洁工作、一楼浴池、九楼会议室、九楼卫生间、大餐厅、小餐厅卫生清扫工作。四楼羽毛球场地、二楼阅览室、大门警卫室卫生清扫工作；
管理标准：
（**）保洁设施完备，每天对地面、卫生洁具等部位进行清理养护，确保表面光洁、无污渍，不定期对门窗玻璃进行保洁，确保清洁。
（**）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。
（**）每天对室内外垃圾筒内的垃圾进行收集、装袋，运到指定存放处。
（**）保证各种摆放设施、指示牌、电源开关、花盆内外、烟灰缸等清洁，对能擦拭的墙面进行擦拭，保持清洁。
（**）定期消毒，喷洒空气清新剂，尿池投放香球。
（**）冬季雪停即开始除雪不能过夜。
（**）负责院区的保洁兼任通讯员。
（**）分发报纸，取送文件。
（四）会议服务
**、会议室清洁
会议室每日清洁, 保证随时可以会议使用。
**、会议服务工作
（**）有会的会议室门口需设立一个站立岗，随时接待前来参加会议的领导。
（**）会前准备工作要认真看清会议预定单，如会议性质、参会领导人员（主办部门联系人及电话、会议时间、地点、场型、设备、及特殊服务要求等）会议前一天与领导沟通。
（**）会场布置根据要求进行场地摆台，同时对所准备的物品进行检查，如茶杯、笔、纸、名卡等等，每样物品的摆放都需要按照摆放标准；根据领导习惯，反复确认是否摆放正确；指示牌必须清晰明了，用词准确，名牌必须用掉线的方式摆成一排，沿上桌边对齐，每个座位的名牌位置必须保证完全相同。
（**）会前清洁会议室内所有陈设，椅子摆放要整齐，数量要与会议人数相等；在摆台面时要求物品要干净、整洁、方便客人使用，物品要横齐竖直，规范合理。
（**）会议中途有茶休或午休时应及时到会场内进行整理会场，整理调整好台型及椅子，需要更换及补充相应物品的要及时，同时通知保洁进行场地清理，桌面上的物品重要资料员工不要随意动。
（**）会议结束后，员工应站在门口两侧，面带微笑送客，并提醒参会人员拿好随身物品。
（**）会后进入场地及时检查是否有客人忘记带走的物品，如果有应及时上交并做好登记。
（**）配合搬运物品及资料送到指定地点。
（五）**小时监控工作
职责范围：负责**小时办公楼内监控和夜间红外线报警系统的监视、监听工作。
管理标准：夜间值班必须保证两人，并时时监控，视线不得离开画面，保证不留死角。
四、费用构成
本物业的管理服务费用实行包干制。该费用是一年物业管理服务总费(含税价)，包括：物业人员工资及保险(养老险、失业险、工伤险、人身意外伤害险)，工会经费，管理费，税金，不包括工具和物料费用。
五、违约责任
(一)物业公司必须服从采购人管理如违反以上约定采购人有权终止合同；
(二)采购人有权对物业公司进行监督和管理，采购人每季度对物业服务测评一次，如干警满意度不足**%，采购人有权终止合同，解除物业公司的物业服务。
六、其他要求
（**）遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
（**）严格审核录用本物业项目员工，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
（**）物业公司未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购人造成损失的，采购人可要求物业公司按实赔偿；因物业公司管理服务质量问题导致采购人无法履行合同内容的，采购人有权单方解除合同。
（**）因物业公司原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购人有权单方解除合同，并要求物业公司赔偿相关损失。
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供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
**、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后**个工作日内向本级财政部门提起投诉。
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