服 务 需 求
项目名称：*****************************
最高限价：人民币壹佰肆拾万元（¥*****************************元）。
一、 项目基本情况
本项目为我县政务服务中心搬入新址办公，服务面积及服务内容增加，在原有**人（保安**人、保洁**人，工资由现物业公司发放）物业服务基础上，新增物业管理服务工作的招标。
（一）服务地点：康平县新政务服务中心办公楼及室外停车场、绿植等所属区域物业管理服务。
服务面积：**平方米 （办公楼面积），室外停车场及绿植**.**平方米。
（二）服务期限：自合同签订之日起一年，（物业费以正式进驻服务时间开始计算）。第一年合同期满后，综合满意度达到采购人要求的，经双方协商可再续签二年（合同每年一签）。
二、项目委托管理事项
（一）设备设施维修、维护
**、负责用电设备及日常照明的养护和维修；
**、负责变电所、水暖、空调等设施的**小时运行维护；
**、负责对办公楼相关设施设备的日常检查、维护、保养，保证其处于良好状态。
（二）卫生保洁、环境卫生清洁
**、负责管理区域内的环境卫生，包括办公楼内部和外部环境卫生清洁管理；
**、负责每日垃圾收集、清运工作；
**、负责楼前台阶、室外台阶、栏杆及平台卫生清扫；
**、室外停车场清扫保洁；
**、室外公共区域冬季除雪，绿植养护。
（三）秩序维护
**、负责办公区域 ** 小时安全保卫工作；
**、负责门卫 ** 小时值班及外来人员接待登记、引导等工作；
**、负责停车场车辆摆放疏导工作，对停车场进行有序管理；
**、负责全天候安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护楼内正常办公秩序； **、负责楼内外消防设施的日常管护。
**、负责楼内监控室**小时监控工作。
三、物业管理主要职责
(一) 秩序维护服务管理：坚持每日定时定点巡查，及时排查火灾隐患，纠正违规行为，排除不安全因素，保证消防设施实时安全运行。
(二) 保洁服务管理：制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准 及作业频度操作，并建立督查、保洁制度，实行“全天候”保洁管理。
(三) 电工水暖服务：
**、保证本物业管辖区域内采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、视频监控、通风和消防等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常记录，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态；
**、制订各系统设备保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；
**、合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点，优化生态环境。
(四) 档案、资料管理：妥善保管采购单位移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案及客户投诉处理档案。
(五) 其他职责:
**、遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传；
**、根据合同规定或采购单位指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方，对需由其他专业公司承担的事项，必须经采购单位同意后方可转委托；
**、保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导；
**、及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员(以采购单位书面通知为准) ；
四、项目管理质量标准及要求
（一）设备设施维修、维护
（**）设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。
（**）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。
（**）无火灾及安全隐患。
（**）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。
（**）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。室外沉井疏通及清运。
（**）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（**）制订故障应急处理方案。
（**）报修处理及时率**%；接到报修后，五分钟内抵达现场；日常维保计划实施率**%。
（二）卫生保洁、环境卫生清扫
**、负责服务区域内公共区域走廊、大厅、楼梯、门窗、卫生间、电梯、消防设施等办公区域及休息日节假日开放区域的清洁卫生工作。
（**）每天早中晚三次对服务区域楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹， 并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生；
（**）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 ** 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；
（**）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁，室内空气无异味、臭味、无蚊蝇；
（**）安全通道及楼梯每天要清洁 ** 次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等；
（**）每天对电梯进行清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽；
（**）卫生间清洁做到干净无杂物无异味；纸篓或茶水桶内的垃圾及时清理，最多不能超过二分之一；
（**）随时检查公共区域、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用；
（**）大厅卫生清洁
服务区域内大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、门、门框、地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁 ** 次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；大厅内的设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用；
**、垃圾分类与清运
（**）服务区域（包括办公区域和公共区域）每天至少收集垃圾 ** 次，垃圾分类清运，保持垃圾箱、残茶桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘；
（**）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味；
（**）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
（三）秩序维护
**、秩序维护
（**）负责办公区域 **小时公共秩序管理及安全管理工作。
（**）负责大门岗门禁管理：礼貌接待来办事人员，按采购人规定对外来人员进行管理。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。
（**）负责出入院内车辆摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。
（**）负责 ** 小时巡查管理：制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，维护院内正常办公秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况，严防常明灯，常流水等跑冒滴漏现象。
（**）负责安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。
（**）**小时对停车场、车库进行管理：登记出入库车辆，定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放。
**、监控
（**）监控室应做好值守，及时发现隐患并向采购人汇报。
（**）应定期对设备进行测试，及时发现设备故障或隐患并向采购人汇报。
**、突发事件的处理
（**）对于各种突发事件有应急预案；
（**）凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告采购单位当值领导；
（**）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；
（**）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；
（**）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；
（**）秩序维护领班在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
五、其他服务要求
**、投标人应具备良好的从业信誉，有完善的管理体系和健全的内部管理规章制度。具有服务大型公共建筑物业管理经验。
**、投标人应熟悉秩序维护管理的特点，根据楼内的不同服务对象，制订切实可行的秩序维护员服务整体方案，完善专项管理制度。
**、人员配置根据本项目需求及实际需要自行配置。
**、物业公司入场时，必须接受采购人对进场服务人员的身份确认，投标时所提供证件与入场人员实际或公司实际不符时，采购人有权拒绝中标物业公司进场，同时追究中标物业公司相关法律责任。
**、如因中标物业公司工作疏忽导致公共财产发生被盗情况，中标物业公司负责照价赔偿
**、投标人须明确人员配置标准、岗位职责和操作流程，物业费用组成，包括但不限于；员工工资、社会保险、工会经费、医疗大额、残疾人保证金、意外险、服装费、餐费、保洁物料费、管理费、税金等所有费用，（投标人的投标报价为含税价）。员工工资不低于沈阳市政府规定的最低工资标准，法定节假日及加班等费用按劳动法规定执行。
**、中标人在投标文件中配置的持证人员半年内不准流动，如违约甲方有权追究其相关责任。
**、保洁日常用具、保安器具及绿植养护工具、维修人员使用的常用工具由中标方自行提供，维修材料所需费用由采购人提供。
**、物业所有人员在岗期间发生的任何事故，由中标方负责，与采购方无关。
合同履行期限：自合同签订之日起一年，（物业费以正式进驻服务时间开始计算）。第一年合同期满后，综合满意度达到采购人要求的，经双方协商可再续签二年（合同每年一签）。
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